Di edisi kemaren kita bahas details tentang property investor. Sekarang gilirannya  property trader.  Golongan ini tidak peduli dengan rental income, kecuali itu bisa membantu mengangkat harga jual property dan memberikan capital gain yang lebih besar. Yang jadi target adalah capital gain. Semakin besar semakin bagus.

Biar gampang belajarnya, saya kelompokkan jadi 3 group :

1. Flipper

Prinsipnya adalah beli untuk dijual lagi tanpa memberikan nilai tambah pada property nya. Beli tanah jual nya tanah, beli rumah jualnya rumah.

Flipper (ini nama keren, nama lainnya spekulan ;) juga perlu skills lho. Mereka harus bisa menganalisa area yang pertumbuhan harganya optimal, yang demand nya tinggi, jenis property yang sesuai dengan selera pasar, negosiasi harga dan terms, dan terpenting mengatur pembiayaan pembelian nya. Ada beberapa jenis flipper yang saya pernah temui :

• Short term flipper

Mainnya jangka pendek, biasanya di bawah satu tahun sudah harus dijual lagi dengan profit 20 – 30%. Pemilihan lokasi penting sekali, harus di tempat yang rame dan demand nya tinggi. Dan biasanya ukuran unitnya tidak besar, di bawah 1.000m2.

• Mid term flipper

Property biasanya akan di jual lagi setelah 1-5 tahun dengan target profit 50 – 100%. Lokasi yang ideal biasanya yang harganya belum terlalu tinggi, belum terlalu rame, tapi masih akan naik lagi.

• Long term flipper / land banking

Property nya akan disimpan untuk jangka waktu lama, biasanya diatas 5 tahun. Tapi saat dijual profitnya bisa diatas 200%. Property yang ideal adalah harga harus murah sekali, jauh dari kota, dan karena murah sebaiknya beli yang besar minimal 1 hektar.

• Stressed asset specialist

Ini yang seru, specialist beli property yang harga miring sehingga bisa dijual lagi dalam waktu singkat dan untung besar. Prinsipnya untung sudah diraih saat beli, bukan saat jual. Emang ada? Selalu ada asal rajin mencari. Biasanya akan selalu ada orang yang kepepet utang, cerai, BUC, dll.

Yang harus diwaspadai adalah untung semu. Maksudnya gini, kesan nya untung padahal engga untung. Contoh, bulan January kita beli property di pinggir jalan raya seharga 1 juta/m2. Bulan Juni kita jual seharga 1,2 juta/m2, jadi rasanya ada profit 20%. Pertanyaannya, setelah jual bisa kah kita beli property di sebelahnya dengan harga 1jt/m2?? Biasanya tidak bisa karena harga disekitar akan mengikuti harga jual terakhir. Yang terjadi adalah uang hasil penjualan tidak cukup untuk membeli property yang sejenis atau sama. Kita harus inject capital, atau beli yang lebih murah atau lebih kecil. Lha, engga jadi profit dong? J

Kuncinya ada di pengaturan pembiayaan. Bisa kq jual beli dan selalu untung beneran. Seru kan? Tapi yang ini saya jelasin besok ya, mo lanjut yang dibawah dulu J

2. Developer

Intinya adalah memberikan nilai tambah pada property saat dijual. Misal membuat tanah kavling dengan membangun fasilitas jalan, drainase, dan infrastruktur lain. Atau menjual kompleks perumahan, dll. Semakin besar nilai tambah yang ditambahkan, nilai property nya akan semakin tinggi.

3. Developer + management

Prinsipnya menggabungkan capital gain dan pendapatan yang berkelanjutan. Developer membangun unit, unit tersebut dijual sehingga ada profit, kemudian unit tersebut dikelola kembali oleh developer sehingga menghasilkan pendapatan dari pengelolaan untuk developer/management. Di Indonesia bentuknya biasanya condotel atau serviced apartment.

Dari semua role diatas, key success nya ada di pengelolaan cash flow dan sikap disiplin dalam pembelian. Kalo harusnya masih bermain short term, jangan beli barang long term walaupun bagus dan murah. Banyak pemain jatuh karena salah beli, biasanya karena land banking kebanyakan. Akibatnya modalnya terparkir di tanah yang belum bisa di jual dalam waktu dekat.  “Repot bener sih? Asal bagus dan murah sih beli aja. Ntar kalo ada yang nawar dan untung ya jual. Kalo engga ya simpen aja“ – dan cerita berulang lagi dari awal. Welcome to the club my friend :)